CARLOS MORALES, EXPERTO MEXICANO EN POLITICAS DE SUELO

Los baldíos empobrecen las ciudades

Para el experto mexicano Carlos Morales Schechinger la especulación inmobiliaria es una de las principales causas de la pobreza y la informalidad de las ciudades de América Latina. Agrega que en los baldíos está el dinero para financiar obras. Solo falta que los municipios lo aprovechen mejor cargándolos con más impuestos.

Carlos Morales Schechinger, mexicano, expuso ayer sobre los “mercados formales e informales de suelo en América Latina”.

La principal característica de las ciudades de América Latina es que los mercados informales de suelo están creciendo a expensas de los mercados formales. Esto implica que “el suelo urbano es muy caro, de muy mala calidad, está mal localizado, sin servicios urbanos, está en zonas de riesgo y no cuenta con título de propiedad”. En un mercado formal, sin embargo, el suelo -aunque es caro- cuenta con todos los servicios y hay título de propiedad.

Así lo expuso ayer Carlos Morales Schechinger, uno de los principales expositores extranjeros del seminario internacional sobre “Políticas de suelo aplicadas al desarrollo urbano y su financiamiento” que se realiza hasta hoy en el Granados Park Hotel. Es organizado por la ONG Gestión Ambiental (Geam) y el Lincoln Institute of Land Policy.

El mercado informal seguirá predominando en América Latina mientras los gobiernos sigan permisivos y no tomen medidas. “Siempre vamos a tener a las ciudades en la informalidad porque yo prefiero no invertir nada en mi terreno ya que puedo venderlo más caro luego de varios años”.

No obstante, aclaró que la especulación existe en todos los países del mundo. La diferencia está en que algunos países (especialmente del Primer Mundo) no lo toleran y los demás sí. Para evitar esta situación se cobran impuestos muy altos y se obliga a los propietarios que quieran vender sus terrenos a pagar ellos mismos toda la urbanización. En cambio, en América Latina, Africa y Medio Oriente los impuestos inmobiliarios son más reducidos que en los países industrializados y los propietarios prefieren especular con sus terrenos.

En los países europeos especialmente nadie puede darse el lujo de mantener un baldío en la ciudad porque, además, el valor fiscal es equivalente al valor comercial. Por ejemplo, en España si no se desarrolla ninguna inversión en el terreno, al cabo de un tiempo se obliga al propietario a subastarlo. Incluso, existe el derecho de prensión en el que el Estado puede tener prioridad de compra del terreno.

Otra situación preocupante en las ciudades de América Latina, a criterio de Morales, es que la irregularidad urbana y la informalidad crecen más rápido que la pobreza. “Esto quiere decir que tenemos la ciudad que tenemos, no porque seamos pobres, sino toleramos que la ciudad crezca sobre las ideas especulativas”, aclara.


SOLUCIONES

Una de las soluciones es cargar más impuestos sobre los baldíos urbanos. De hecho Brasil y Colombia son los dos países latinoamericanos que están experimentando fórmulas de solución para que los propietarios desarrollen sus baldíos.

Entre los ejemplos citó que en Brasil, si un propietario no desarrolla su terreno en tres años el gobierno puede expropiarlo a valores históricos en lugar del valor especulativo. También en Brasil el impuesto al baldío aumenta progresivamente cada año: 2, 4, 8 hasta un 16%, por lo que no es negocio mantenerlo.

En Colombia se crean áreas de expansión que obligan a los propietarios a asociarse para desarrollar sus terrenos en forma conjunta y ordenada repartiéndose las ganancias equitativamente.


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Pedro Gómez Silgueira